CONOCER AL EQUIPO

TESIS DE INVERSIÓN

A lo largo de nuestro viaje de inversión, amigos, familiares y completos extraños nos han preguntado cómo pudimos tener éxito en esta industria. Esas conversaciones fueron la génesis para que esta empresa tomara vuelo. Nos dimos cuenta de que, si bien existen numerosas vías para obtener activos en bienes raíces, no hemos encontrado a nadie que esté dispuesto a acompañarnos en el proceso. Su camino hacia una inversión exitosa es la razón por la que fundamos esta empresa. No nos enseñaron acerca de estas filosofías de inversión… nuestras familias estaban trabajando duro, manteniendo la comida en la mesa y evitando que nos metiéramos en problemas. Conocemos de primera mano la incertidumbre que conlleva poner el dinero que tanto le ha costado ganar en los mercados. Ya sea por miedo, falta de conocimiento o barreras financieras de entrada, creemos que podemos ayudarlo a usted, el inversionista de primera generación, a continuar o comenzar un viaje de inversión por sí mismo y construir sus cimientos First Gen Foundations.

MERCADOS​

Nuestros mercados objetivo son evaluados por nuestros expertos en investigación que se enfocan en mercados económicamente estables y en crecimiento, mercados secundarios y terciarios. A medida que se eliminan los mercados sobrevaluados o subdesarrollados, nos enfocamos en mercados amigables para los negocios y para los propietarios. Estos son siete de los puntos de datos que revisamos cuando consideramos invertir en un MSA (Área Estadística Metropolitana) en particular.

crecimiento de los ingresos

tasas de crimen

• Oferta actual de unidades de alquiler vs demanda actual

• Tasas de ocupación – año tras año

• Aumentos anuales de alquiler – año tras año

• Crecimiento anual proyectado de la renta

• Días en el mercado

Actualmente estamos invirtiendo en el mercado secundario específico de Columbus, Ohio. Hemos estudiado este mercado y la MSA cumple con nuestros criterios, lo que permite mayores rendimientos para nuestros inversores. Aquí hay algunas notas sobre el MSA de Columbus, Ohio.

• Intel anunció la construcción de una gran fábrica de semiconductores en la esquina noreste de la ciudad
• Estamos viendo una fuerte apreciación, así como oportunidades positivas de flujo de efectivo tanto en Columbus como en Dayton
• La fabricación es fuerte en estos mercados y está lista para seguir siendo fuerte durante décadas

Análisis CONSERVADORA

Tenemos múltiples ofertas para comprar frente a nosotros todos los días, pero dejamos pasar la mayoría porque asumimos nuestro compromiso de hacer que las inversiones de nuestros socios sean lo más seguras posible mientras buscamos retornos favorables. Warren Buffet dijo célebremente:

“La primera regla de una inversión es no perder [dinero]. Y la segunda regla de una inversión es no olvidar la primera regla. Y esas son todas las reglas que existen.”

Algunos ejemplos de nuestras estrategias de mitigación de pérdidas son:

• Nuestros modelos de suscripción mueven elementos “por encima de la línea” para mantener nuestra evaluación de cualquier propiedad desinflada
  
• Suscribimos propiedades a un “crecimiento natural” estático, aunque el crecimiento del mercado podría indicar rendimientos más fuertes
• Mantenemos reservas en las cuentas de contingencia para vacantes, gastos de capital y mantenimiento

Entramos en esta industria porque vimos el potencial para ayudar a otros a cuidar su dinero y ofrecer otro vehículo de crecimiento. Creemos que la análisis conservadora nos permite no romper la primera regla de una inversión que es tan importante como hacer que esa inversión produzca rendimientos positivos.

CLASE DE PROPIEDAD

Las clases de propiedad a las que nos dirigimos se encuentran en el espacio de viviendas unifamiliares y viviendas multifamiliares. Nos enfocamos en propiedades infravaloradas que nos permiten forzar la apreciación en el momento de la adquisición y la rehabilitación/renovación inicial. Nos enfocamos en propiedades que se encuentran en vecindarios de clase B y C.

A continuación se presentan algunas de las razones por las que nos gustan estas casas:

• Estos tipos de viviendas, junto con el mercado en el que nos encontramos, generalmente muestran resiliencia durante una recesión. Durante economías difíciles, las personas en propiedades de clase A afectadas por la pérdida de un trabajo generalmente se mudarán a una propiedad de clase B o C. Estas casas todavía se encuentran en áreas de clase trabajadora donde todavía se sienten cómodos. Debido a un cambio en los ingresos, es posible que los propietarios o inquilinos ya no puedan pagar una propiedad de clase A o B, pero aún evitarían una propiedad de clase D si fuera posible.

• A medida que los mercados se ven afectados y aumenta el desempleo, las propiedades de clase B y C son más asequibles para la clase trabajadora. Es más fácil para un comerciante encontrar otro trabajo en su oficio, o un oficio diferente, que para una persona con altos ingresos encontrar otro trabajo con altos ingresos. Esto mantiene elevada la demanda de esta clase de propiedad.
• Hay espacio para el crecimiento en las propiedades de clase B y C en las que nos metemos. Como el mantenimiento diferido puede convertirse en un problema para los propietarios anteriores, podemos rehabilitar propiedades y acelerar los aumentos de alquiler. Mientras hacemos esto, cuidamos a los inquilinos, mientras embellecemos los vecindarios que necesitan las inversiones para que eso suceda.
• Las propiedades de clase B y C son más amigables con el flujo de efectivo porque se negocian a una tasa de capitalización más alta que las propiedades de clase A.
• Las propiedades de clase D generalmente se encuentran en áreas de alta criminalidad. Son de alto riesgo y alta recompensa, pero quedan fuera de nuestras pautas de análisis conservadoras. Hay demasiados factores que no permiten una adecuada mitigación del riesgo. No queremos exponer a nuestra base de inversores a romper la primera regla de inversión.

Ellos se encargan de nuestras ganancias

DEVOLUCIONES

Todo el mundo invierte para obtener un rendimiento. Hemos experimentado que si nos atenemos a los criterios explicados anteriormente, veremos retornos positivos. Algunos de los parámetros que nos dicen si perseguimos un trato que se nos presenta son:

• Flujo de Caja Positivo (fondos disponibles después de gastos y reservas) – No entramos en tratos con flujo de caja negativo. Dependiendo del plan de negocios, algunas transacciones pueden ser un juego de capital más fuerte, lo que significa que los flujos de efectivo pueden ser más bajos. Las ganancias en estas propiedades ocurren hacia el final del período de espera a través de una mayor apreciación en el mercado. Dicho esto, no entraremos en un acuerdo de apreciación fuerte (sin importar cuán grandes puedan ser las ganancias) que no tenga un flujo de caja positivo. Hacemos esto en caso de que la apreciación disminuya, tenemos una propiedad de flujo de efectivo fuerte que podemos mantener hasta que el mercado se recupere, lo que mantiene contento al inversor.
• Debido al mantenimiento diferido, algunas propiedades tienen una unidad que permanecerá vacante. Durante nuestro proceso de suscripción, tenemos en cuenta los costos de rehabilitación que atraen a inquilinos de calidad que pueden estar orgullosos del lugar donde viven. Solo haremos esto si el área muestra que esas unidades son rentables a los alquileres de mercado que suscribimos. Esto nos dará flexibilidad para mantener el activo por más tiempo, si nos encontramos en condiciones de mercado desfavorables.

Una vez que una propiedad pasa estos criterios, usamos las siguientes métricas para saber si avanzamos.

Junto con estas medidas para evaluar, suscribir, administrar y hacer crecer su cartera, también realizamos análisis regulares para garantizar que mantenemos su inversión en las mejores condiciones posibles al:

• Análisis anual sobre ROE (Return on Equity)
• Antes del año 3, analizamos si un refinanciamiento con retiro de efectivo es un movimiento sólido para la reasignación del capital invertido
• Auditamos constantemente nuestros gastos de capital y mantenemos a raya los problemas de mantenimiento diferido
• Nos mantenemos en contacto constante con nuestros inquilinos para asegurarnos de que mantenemos nuestro compromiso de mantener sus viviendas en buen estado
• Los análisis de mercado para los aumentos de alquiler se realizan de manera constante para garantizar que estamos maximizando los alquileres

PENSAMIENTOS FINALES

Cuando comenzamos nuestro viaje inmobiliario, notamos un problema para personas como nosotros, es decir, inversores de primera generación que podrían no tener toda la información necesaria para participar en el juego. La gente cree que no tiene a nadie en quien confiar. Decidimos entrar en este espacio y representar para usted las maravillosas cualidades que tienen los bienes raíces como vehículo de inversión para la riqueza generacional. Entendemos que este es un juego largo. El tiempo constante en el mercado puede permitir rendimientos positivos y un crecimiento exponencial a lo largo del tiempo. Permítanos introducir estos fundamentos para:

Educarte en la industria,

Crecer sus inversiones para quie puedes, y

Donar tu tiempo y dinero a las generaciones futuras o causas dignas.

Permítanos ayudarlo a comenzar a construir sus fundaciones de primera generación (First Gen Foundations).